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「早く売りたい、高く売りたい、手間なく売りたい」などご希望の条件で売却が成功できるよう、不動産の仲介手数料の仕組みも解説しています。
住み替え時の売却だけでなく様々なケースを想定し、離婚、相続、空き家の処分などの情報も提供を予定しております。
不動産の売却時におすすめの契約は？不動産の仲介手数料の仕組みも解説
家の売却で不動産会社へ相談した際、
勧められる専任媒介契約。
いったいどんな内容？
一般媒介契約との違いは？
と疑問や不安を持たれたのではないでしょうか？
この記事では不動産の媒介契約の解説だけでなく、あなたにとって1番損しない契約方法はどの契約なのか。
不動産会社の実態や、損せずに少しでも高く売るための方法まで紹介します。
専任媒介契約とは？
専任媒介契約とは、1社だけに売却活動を依頼する契約のこと。
不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステム「レインズ」に登録が義務付けられます。
また、売り主に販売状況を報告する義務が生じます。
不動産の媒介契約3パターン
一般的に不動産会社が説明する各契約のメリット・デメリットが下記の表。
| 専属 専任媒介 | 専任媒介 | 一般媒介 | |
|---|---|---|---|
| 早く売る | ◯ | ◯ | ◎ |
| 手間がかからない | ◎ | ◯ | ✕ |
| 売り方の自由度 | ✕ | △ | ◎ |
| 高く売る | ◯ | ◯ | ◎ |
- 専属専任媒介契約：1社に任せて手間なく売りたい
- 専属専任契約：自分自身も売却活動を行い適正価格で売りたい
- 一般媒介契約：こだわり条件で売りたい
安くても良いから今スグ売りたい！という時以外は専任媒介契約はおすすめしません。
理由は不動産の仲介手数料の仕組みを知れば納得です。
不動産の仲介手数料の仕組みとは？
不動産会社の報酬は仲介手数料で決まります。
売れたら報酬が入りますし、売れなければタダ働きの完全歩合制。
法律で仲介手数料は決まっており、売り主と買い主からそれぞれ3％ずつもらえます。
不動産業界の片手取引
不動産の片手取引とは、売り主または買い主どちらか一方のみ頂く仲介手数料のこと。
売り主から依頼された不動産会社Aが、業界のネットワークを使い結果的に不動産会社Bが買い主を見つけ不動産取引が成立した場合の取引を指します。
この時、不動産会社Aは売り主から3%。
不動産会社Bは買い主から3%
つまり片方から3％仲介手数料を受け取ります。
※400万円以下の取引は手数料が異なりますが、件数は少ないため割愛。
不動産業界の両手取引
不動産の両手取引とは、売り主と買い主どちらからも頂く仲介手数料のこと。
売り主から依頼された不動産会社Aが、買い主を見つけ不動産取引が成立した場合の取引を指します。
この時、不動産会社は売り主から3%・買い主から3%。
両方から6%の仲介手数料を受け取ります。
専任媒介契約はおすすめできない？
専任媒介契約の場合の注意点
- 物件を囲い込まれやすい
- 利益が相反する
不動産会社は専任媒介契約を勧めてきます。
理由は他の不動産会社に先を越される心配がないから！
お勧めできない理由を解説します。
理由1.物件を囲い込まれやすい
実態として、売り主の不動産会社Aに不動産会社BやCが『買い主見つかりました』と連絡が来ても『もう決まりそうです』『売れてしまいました』とAが断るケースがあります。
理由は自分が両手取引をしたいから（囲い込み）。
実際に大手でも横行しているのが不動産業界。
中にはすごく高い売却査定を出して、専任をとろうとする会社も。
これは、後から値下げされるので要注意。
相場から逸脱しすぎているとそもそも売れません。
理由2.利益が相反する
不動産会社は多少安くなっても、自分でどうしても買い主を見つけたいため値下げを要求してきます。
理由は安くても両手取引の方が儲かるから（利益相反）。
不動産会社にとって2,000万円で売れにくい片手取引より、大幅値下げして1,500万円で両手取引の方が仲介手数料が取れます。
実際に不動産売買が盛んなアメリカでは両手取引が法律で禁止されています。
もちろん、専任媒介契約が全部ダメというつもりはありません。
“売り主の希望価格で考えている期間内に売却”してくれるのなら専任媒介契約でも良いのです。
お伝えしたいのは不動産は大きな金額なのでリスクを極力下げてほしいという点。
物件を囲い込まれたり、利益相反のリスクを避けるため一般媒介契約で公平に競ってもらうのが1番リスクがありませんし、一般媒介契約で損なく不動産は売却できます。
公平に競ってもらうには
会社に競ってもらうにも、良い競わせ方と悪い競わせ方があります。
例えば、下請け会社への値下げ競争は悪い例。
なぜなら頑張った分、会社の利益が減るから。
一般媒介契約で競ってもらうのは良い例。
なぜなら頑張った分、会社の利益が増えるから。
一般媒介契約で納得の不動産売却にするためには？
一般媒介契約でも納得の不動産売却にするために、絶対にやらなくてはならないことが相場を知ること！
不動産に限らず、どんな業界でも売買をする際には騙されないためにも相場を知ることが重要。
あなたに不動産の相場観が身についていないなら、身につける方法は2つあります。
方法1.実際に近くの不動産会社をいくつか回る
相場観が身についていないなら、実際に売りたい物件の近くの不動産会社をいくつか回ってみることです。
メリットは1日使えば数件回れるので、その日に相場観も分かります。
デメリットは都度、専任媒介契約を勧められてしまう点。
方法2.不動産の一括査定サイトを利用する
相場観を簡単に知りたいなら、ネットで不動産の一括査定サイトを使うと分かります。
メリットは無料で使えて、複数社から査定額を教えてもらえます。
デメリットは査定額は各会社から電話かメールで知らせてもらうので数日かかることもある点。
日本で1番不動産を売りたい人に使われている「イエウール」というサイトなら最大6社が査定してくれるので便利。
まとめ：損しない不動産売却の契約は？
- 専属専任媒介契約：1社に任せて手間なく売りたい
- 専属専任契約：自分自身も売却活動を行い適正価格で売りたい
- 一般媒介契約：こだわり条件で売りたい
囲い込まれない、利益相反を避けるためにも相場観を養い、査定価格で納得できる複数の会社と一般媒介契約を結び納得できる不動産売却にしましょう。
